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大利空!楼市,传来两个坏消息!

作者:公子不悔

01

昨夜今晨,楼市传来了两个坏消息。

第一个,计划单列市、副省级城市宁波出台了新一轮调控政策。这是它4月8日被住建部约谈之后,作出的重要调整。

第二个,证监会发布消息,将对科创板《科创属性评价指引(试行)》进行修改,其中明确提出,对房地产和主要从事金融投资类业务的企业,将禁止在科创板上市。

宁波是直接调控,而证监会则是通过控制房企的融资渠道,间接调控楼市,对于房地产市场都是利空。

4月8日,住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人,要求切实提高政治站位,充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性,牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实扛起城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

宁波之所以被约谈,是因为一季度宁波的楼市一场火热。统计局数据显示,3月份二手房价格同比上涨了10.5%,位居全国第三。同期宁波六区二手房交易量高达7643套,创下2018年以来新高。

被约谈之后,谁都能猜到,这几个城市肯定会有动作。果不其然,昨天广州约谈了海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城等6个区政府负责人,要求他们落实房住不炒。

昨夜,宁波市住建局、市资规局、市市场监督管理局、市税务局、人行宁波支行、银保监局等六部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,宣布了新一轮楼市新政,今天开始实施。

02

主要政策有:

1、扩大限购范围。

之前宁波限购的区域,主要集中在中心区,面积大概240平方公里。

宁波原版限购范围

现在将限购范围扩大至至宁波绕城高速所围区域,以及江北区慈城镇,镇海区招宝山街道、蛟川街道,鄞州区云龙镇、姜山镇、下应街道、首南街道,奉化区方桥街道行政区域和宁波东钱湖旅游度假区。

慈城、姜山、云龙、东钱湖、方桥、下应、首南、镇海招宝山/蛟川都被划入限购圈内,基本涵盖了所有宁波新房与二手房热点区域。

宁波现在的限购范围

扩大之后的面积大概990平方公里,占宁波总面积的是十分之一。这些限购区域,非户籍人口买房,需要提供连续两年社保或纳税证明。

此外,文件还规定,新扩容进来的限购范围,也全部实行限售政策。

限购范围扩大,很多人将丧失限购范围的购房权,一定程度上可以稳定宁波楼市。

2、效仿深圳、成都、西安,发布二手房指导价格发布机制。不过宁波主要针对热点学区房。

目前计划发布交易参考价格的首批热点学区共计九个:宁波市实验小学、海曙外国语学校(青林湾校区、五江口校区)、宁波大学附属学校、华泰小学(东校区、西校区)、堇山小学、宋诏桥小学、四眼碶小学(新河校区)、镇海区中心学校、镇海应行久外语实验学校。

很明显,这些学校片区的楼市,将会上演一波降温。

3、加大住宅土地供应。2021年市区计划供应住宅用地面积在近5年平均供应土地面积基础上增加12%以上。

增加土地供应,已经成为了这一轮调控的通用手法。本号之前就说过,调控城市开始加大土地供应,说明这一轮调控诚意更足。

因为,从调控经验和效果来看,增加供应端要比限制需求端更好。典型案例就是长沙和重庆,这两座城市过去几年基本维持着供应大于需求,房价保持得非常稳定。反观其他只是限制需求的中心城市,多数从未间断过上涨。

除了以上三条外,其他还有加强资金监管,加强市场净化等万金油类内容。

宁波之后,其他城市继续发布调控政策。

根据国家统计局昨天公布的信息,今年一季度全国商品房的均价达到10658元/平方米。而2020年一季度,相较于去年一季度的9266元/平方米,上涨了15%,是过去两年GDP平均增速的3倍。换句话说,房价涨幅远远跑赢了经济增速。

此外,今年一季度全国商品房销售额38378亿元,较去年同期增长88.5%,相比2019年一季度也增长了41.9%。

说明,整个一季度,中国楼市仍是一片火热。在这种背景下,一轮又一轮的调控还会继续纷至沓来。

03

接着看证监会的大招。

昨天,证监会发布消息,将对科创板《科创属性评价指引(试行)》(下称《指引》)作出修订,完善科创板“硬科技”的界定标准。此次修订后,科创属性评价指标将由原来的“3+5”变为“4+5”。

同时,证监会将对科创板企业按照支持类、限制类、禁止类进行分类处理,对于金融科技、模式创新等类型的企业,将根据企业科创属性情况从严把关,限制在科创板上市;对房地产和主要从事金融投资类业务的企业,将禁止在科创板上市。

房企的融资渠道主要包括上市、银行借贷、信托贷款、债券、海外资本等等,其中上市是最重要的融资渠道之一。

事实上,一直以来,国内市场就对房企上市非常严格。恒大2016年提出了回归A股计划,但至今没能获得通过,目前已经放弃,此外富力与万达商业也都宣告回A失败。

饶是如此,A股并没有完全对房企关上大门。而这一次,科创板直接对房企关上了大门。这是为了堵住一些房企投机取巧的门路。

最近几年,资本都在远离房企,国家通过各种政策手段收紧了房企的融资门路,很多房企求而不得,纷纷借助多元化的战略,将自己包装成科技、互联网等企业,意图通过去房地产化或者弱房地产化来获得资本青睐。

科创板这次规定,凡是房地产企业,统统不许在科创板上市。直接堵住了漏洞,又是对房企补刀。

去年,管理层已经为房企划定了三道红线,逼着它们降杠杆,此后银保监会与央行联合出手,限制各类银行流向房地产贷款的资金。如今科创板直接封杀房企。

可见如今的房企已经遭遇四面楚歌。

管理层之所以围堵房企,逼着它们降杠杆,就是想通过调控房企来冷却土地市场,从而稳定楼市。

04

以上两个消息,看似毫不相关,反映的却是一件事情,那就是管理层这次调控楼市,态度决绝,无以复加。

各中心城市目前出台的调控,都堪称各自楼市史上的最强调控,而且是一轮又一轮的打补丁。

可以看出,这一次,管理层势要控制住房价这头疯牛。

因为高房价已经严重威胁到了实体经济发展,威胁到了国家经济战略的推进,也在不断激化贫富矛盾。

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